Saracinesche abbassate — il commercio del Centro Storico — Dossier

Nel cuore di Roma una cartoleria chiude e al suo posto apre un minimarket aperto fino all'una. Una bottega di cornici diventa una rivendita di magneti. Un fruttivendolo cede il posto a un negozio di valigie. Non è una percezione: è un movimento misurabile, ricostruito incrociando atti SUAR, dati Camera di Commercio e visure aperte.

Cosa abbiamo guardato

Abbiamo preso in esame le licenze commerciali del I Municipio — rioni Trevi, Colonna, Campo Marzio, Ponte, Parione, Regola, Sant'Eustachio, Pigna, Sant'Angelo, Ripa, Trastevere, Borgo, Esquilino, Castro Pretorio, Celio, Testaccio, San Saba, Prati — incrociando tre fonti pubbliche e una banca dati professionale:

Determinazioni dirigenziali del Municipio Roma I Centro relative ad autorizzazioni, sospensioni e revoche commerciali (gennaio 2019 — settembre 2025).
Registro Imprese della Camera di Commercio di Roma per i codici ATECO 47.xx (commercio al dettaglio in sede fissa) e 56.xx (somministrazione).
Annunci pubblici di locazione e cessione di attività con vetrina su strada.
Sopralluoghi diretti su 312 vetrine fra giugno e ottobre 2025.

Il numero che racconta tutto

Numeri chiave

−18,6% le licenze di commercio di vicinato attive nei rioni di Trevi, Colonna, Ponte, Parione e Regola fra 2019 e 2025.
+27,4% le licenze somministrazione/asporto nello stesso perimetro.
1 su 3 i locali su strada che hanno cambiato attività almeno una volta in sei anni.
+62% il canone di locazione medio richiesto per i locali commerciali entro 600 metri da Piazza Navona.

I quattro spostamenti

Dietro alla riga "il commercio di vicinato sta chiudendo" si nasconde uno spostamento più articolato. Ne abbiamo isolati quattro, ricorrenti.

1. Dalla bottega alla somministrazione

Il caso più frequente: una libreria, una cartoleria, una merceria, un calzolaio cedono il posto a un bar, una gelateria, una rosticceria, un take-away. Su 142 chiusure di commercio di vicinato censite, 54 sono state immediatamente sostituite da somministrazione. Il margine di vendita dello stesso metro quadro, in media, triplica.

2. Dal negozio specializzato al "tutto turistico"

Botteghe storiche di artigianato, biancheria, giocattoli, cartoleria fine vengono sostituite da rivendite generaliste di gadget, valigie, magliette, prodotti food-souvenir. Il fenomeno è concentrato nelle vie a maggiore traffico pedonale: Via dei Coronari, Via del Governo Vecchio, Via del Pellegrino, Via dei Cestari.

3. Dal locale al minimarket aperto fino a tardi

Una categoria specifica meriterebbe un dossier a parte: i minimarket H24 o quasi, prevalentemente gestiti da imprese individuali con titolari nati all'estero. Sono passati da 24 nel 2019 a 71 nel 2025 nel solo I Municipio. Coprono una domanda reale — turisti, residenti che rincasano tardi, lavoratori della ristorazione — e generano polemiche su decoro e rumore.

4. Dalla vetrina al "ghost storefront"

Una quota crescente di locali ha vetrina ma non clienti: sono sedi formali di attività online, locker per consegne, depositi temporanei. Una vetrina vuota con saracinesca spesso abbassata non è sempre una chiusura: a volte è un cambio di destinazione d'uso commerciale che resta invisibile al passante ma che svuota la strada.

Perché chiude la bottega di vicinato

Gli operatori intervistati indicano tre cause principali, quasi sempre nello stesso ordine:

Canone di locazione. Nei rioni centrali un locale di 40-60 mq su strada con vetrina viene richiesto fra 4.500 e 9.500 € al mese, con punte oltre i 12.000 € sulle direttrici di maggior passaggio. Per una merceria o una cartoleria significa lavorare due settimane al mese solo per pagare il padrone di casa.
Ricambio generazionale. Il 41% delle attività chiuse era condotta da titolari over 65, senza eredi disposti a proseguire. Dieci anni fa la stessa percentuale era al 26%.
Asimmetria fra clientela e domanda. Il residente compra altrove (centri commerciali, supermercati, online). Il turista non compra una cornice o un paio di scarpe da bambino. Il negozio resta senza pubblico.

Cosa fa il Campidoglio

Roma Capitale ha avviato il Piano per le Attività Storiche (delibera Assemblea Capitolina n. 99 del 2023), che riconosce e tutela botteghe e locali con almeno 70 anni di attività ininterrotta. A oggi sono 207 le attività iscritte all'elenco capitolino per il I Municipio, su una platea storica potenziale di oltre 600. La tutela è formale: vincoli su insegne, arredi e rivestimenti. Non agisce sulla leva economica decisiva, il canone di locazione.

Sulla pressione turistica, il Regolamento per la disciplina delle attività commerciali in zone di particolare interesse storico (variante 2024) ha introdotto moratorie selettive: stop a nuove licenze di somministrazione in alcune microaree di Trevi e Colonna, vincoli merceologici sul food-souvenir. La moratoria è triennale e scade nel 2027: se non sarà rinnovata o resa strutturale, l'effetto rischia di essere temporaneo.

Quello che resta da capire

Domande aperte

Quanto pesa il turismo extra-alberghiero (locazioni brevi) nella pressione sui canoni dei locali commerciali contigui?
Esiste un registro pubblico dei cambi di destinazione d'uso commerciale aggiornato in tempo reale o solo a posteriori?
Il Piano Attività Storiche arriva dove serve? Quante delle 207 iscritte sono effettivamente "fragili" e quante invece sono già protette dal proprio brand?
Quale ruolo gioca la proprietà immobiliare ecclesiastica e fondiaria nella formazione dei canoni richiesti nel Centro Storico?

Cronologia

19.02.2019
Approvato il primo aggiornamento del Regolamento commercio nel Centro Storico. Vincoli merceologici limitati alle zone A1 e A2.
11.03.2020
Lockdown nazionale. Sospensione attività di vicinato non essenziali. 312 saracinesche restano abbassate per oltre 60 giorni nel solo I Municipio.
07.07.2021
Bando "Sostieni il commercio del Centro" di Roma Capitale: 4,8 milioni € per botteghe storiche e attività tradizionali. Erogati l'82% dei fondi a 311 beneficiari.
22.05.2023
Delibera AC n. 99/2023: istituito il Piano per le Attività Storiche. Primo elenco pubblicato con 168 attività iscritte.
14.11.2024
Moratoria triennale su nuove licenze di somministrazione e food-souvenir in 17 microaree del I Municipio. Scadenza prevista: 13 novembre 2027.
03.09.2025
Primo monitoraggio della moratoria: −22% nuove aperture food-souvenir nelle microaree, +9% nelle vie immediatamente esterne al perimetro.

Dati

Licenze commercio di vicinato (47.xx) — I Municipio

Anno	Attive	Aperture	Cessazioni	Saldo
2019	1.842	118	134	−16
2020	1.711	74	205	−131
2021	1.658	91	144	−53
2022	1.602	102	158	−56
2023	1.551	96	147	−51
2024	1.518	104	137	−33
2025*	1.499	72	91	−19

* dato al 30 settembre 2025. Fonte: elaborazione Osservatorio Roma su Registro Imprese CCIAA Roma e atti SUAR Municipio Roma I.

Canone medio richiesto — locali commerciali su strada (€/mese, 40-60 mq)

Zona	2019	2025	Variazione
Trevi — direttrici Tritone/Nazionale	5.200 €	9.100 €	+75%
Ponte / Parione — Via dei Coronari	4.100 €	7.800 €	+90%
Regola — Campo de' Fiori	3.900 €	6.400 €	+64%
Trastevere — Viale Trastevere	3.400 €	5.200 €	+53%
Esquilino — Via Carlo Alberto	2.100 €	2.900 €	+38%

Fonte: rilevazione Osservatorio Roma su 184 annunci di locazione commerciale, periodo 2019-2025.