A ottobre 2026 partono le demolizioni dell'ex caserma di via Guido Reni. Dopo dodici anni di delibere, concorsi internazionali, gare deserte e bandi riscritti, i cinque ettari abbandonati davanti al MAXXI hanno finalmente un partner industriale — COIMA, selezionata da CDP Real Asset a novembre 2025 — un piano finanziario da circa 400 milioni di euro in partnership con Eagle Hills, e una data di consegna: orizzonte 2031, se il cronoprogramma reggerà. Per il Flaminio è la trasformazione più importante dai tempi dell'Auditorium. Per Roma è il test decisivo di un modello: la rigenerazione delle aree pubbliche dismesse guidata da capitale istituzionale.

La notizia

Il cantiere si apre con demolizioni e bonifica di terreno e falda. Verrà giù quasi tutto: dell'ex Stabilimento Militare Materiali Elettronici e di Precisione resteranno in piedi soltanto due edifici sul lato di via del Vignola, destinati a una biblioteca e a un polo civico gestiti dal Comune. Poi cinque anni di lavori, con la fase operativa vera e propria attesa dal 2029, dopo la progettazione esecutiva e le gare per ingegneria e general contractor.

Il risultato finale sarà un distretto a uso misto su oltre cinque ettari: residenze libere in edifici da sette piani (28 metri), social housing sviluppato con Roma Capitale, spazi commerciali, un hotel da 6.000 metri quadrati, 15.000 metri quadrati di parcheggi interrati su due livelli e — sulla parte pubblica — il Museo della Scienza progettato dallo studio romano ADAT, un investimento da 75 milioni di euro su 19.000 metri quadrati che il Comune gestirà con cantiere autonomo.

Perché ci sono voluti dodici anni

La cronologia spiega più di qualunque analisi il problema strutturale del real estate pubblico romano.

2013. CDP Investimenti acquisisce l'area dal Demanio. La giunta Marino presenta il "Progetto Flaminio": circa 350 milioni di investimento stimato, 45.000 metri quadrati di comparto privato, Città della Scienza, oneri straordinari per il Comune di almeno 43 milioni.

2015. Il concorso internazionale per il masterplan raccoglie 246 candidature da 20 Paesi. Sulla carta, uno dei progetti di rigenerazione più attrattivi d'Europa.

2015-2023. Otto anni di iter, tre sindaci, il progetto resta sulla carta. L'area si degrada.

Novembre 2023. CDP lancia il bando di vendita: arrivano 15 manifestazioni di interesse. Sembra fatta.

Luglio 2024. Alla scadenza, l'unica offerta vincolante è quella di COIMA. Nonostante i pareri interni positivi, CDP Real Asset non assegna e riscrive la gara — questa volta prevedendo di farsi carico del 50% dei costi dell'edilizia convenzionata e del 25% di quella libera. È il passaggio chiave dell'intera vicenda: senza il de-risking pubblico, i numeri del progetto non stavano in piedi per nessun operatore privato.

12 novembre 2025. Il CdA di CDP Real Asset delibera: COIMA batte Hines e la cordata Investire SGR-DeA Capital-Fabrica. A fine anno l'accordo di collaborazione viene formalizzato.

La lezione è scomoda ma va scritta: un'area di pregio assoluto, davanti a un museo firmato Zaha Hadid, in uno dei quartieri più solidi di Roma, ha impiegato dodici anni per trovare un compratore — e lo ha trovato solo quando il venditore pubblico ha accettato di condividere il rischio. Chiunque valuti operazioni su patrimonio pubblico romano dovrebbe partire da qui.

L'angolo che nessuno sta guardando: l'hotel

Nel masterplan ci sono 6.000 metri quadrati destinati alla ricettività. In un quartiere che oggi ha un'offerta alberghiera quasi inesistente rispetto al suo peso culturale — MAXXI, Auditorium, Ponte della Musica, lo stadio Flaminio su cui pende il dossier Roma Nuoto — quella superficie vale un posizionamento upper-upscale o lifestyle da 120-150 camere. Il tema vero non è se si farà, ma chi lo gestirà: contratto di management internazionale, franchising con white label, o un operatore italiano? La scelta del brand dirà molto su come COIMA e i suoi investitori leggono la domanda del quadrante nord di Roma, storicamente schiacciato tra il centro storico e i Parioli. È un dossier che seguiremo da vicino.

Cosa significa per il Flaminio

Per il quartiere, l'operazione ridisegna l'assetto economico prima ancora di quello urbanistico. L'isolato militare, murato e impermeabile da un secolo, verrà aperto alla viabilità e alla dimensione pedonale, prolungando lo spazio pubblico del MAXXI — dove intanto procede il cantiere del Grande MAXXI. L'arrivo di residenze nuove, retail e un museo da 75 milioni sposta i valori immobiliari di tutto il quadrante: chi possiede o gestisce asset tra viale del Vignola, via Flaminia e il lungotevere farebbe bene a rifare i conti adesso, non nel 2029.

C'è poi il segnale di mercato più ampio. COIMA ha portato a Roma circa un miliardo di euro nell'ultimo anno — dai palazzi in comproprietà con Poste Italiane al Monte di Pietà, fino al restauro della Galleria Sciarra. Guido Reni è il tassello più grande di una strategia che tratta Roma come Milano dieci anni fa: capitale istituzionale paziente su asset irripetibili. Se il modello CDP-COIMA funziona qui, la pipeline è lunga — Roma conta oltre quattro milioni di metri quadrati di superfici inutilizzate tra caserme, ex opifici e uffici svuotati dallo smart working. Il Flaminio è solo il primo cantiere di una stagione.

Conoscete dettagli su questa operazione, sul futuro dell'hotel o su altri asset in trasformazione a Roma? La redazione di Roma Economia Urbana raccoglie segnalazioni, documenti e punti di vista: scriveteci a info@romaeconomiaurbana.it.