Ex Mercati Generali: la concessione da 380 milioni che Roma discute in piazza e nessuno legge nei numeri
La conclusione, subito: quella degli ex Mercati Generali non è una partita urbanistica, è una partita finanziaria — e va letta come tale. Nove ettari di proprietà comunale a Ostiense, fermi dal 2002, sono stati affidati in concessione per 60 anni alla cordata Hines-Lamaro/Toti con la convenzione firmata a novembre 2025: 380 milioni di investimento interamente privato, zero oneri urbanistici in virtù dell'interesse pubblico, uno studentato da circa 2.000 posti letto come motore dei ricavi. Il piano economico-finanziario circolato in Assemblea Capitolina racconta il resto: circa 32 milioni di ricavi annui a regime, un utile stimato intorno ai 25 milioni l'anno, rientro dell'investimento in 15-18 anni — e poi oltre quarant'anni di concessione residua. È da questi numeri, non dagli striscioni, che bisogna partire per capire cosa sta succedendo a via Ostiense.
La notizia
Il progetto esecutivo è atteso nel corso del 2026, dopo la firma della convenzione di novembre; l'apertura dei cantieri veri e propri è indicata al 2027, con orizzonte di completamento intorno al 2030. Nel frattempo l'area si è già mossa: interventi di sfalcio e messa in sicurezza a gennaio, tecnici in sopralluogo, e una tensione territoriale in crescita costante — il blitz del 18 giugno, con lo striscione "danno erariale in corso" srotolato tra i padiglioni, è arrivato insieme a un esposto alla Procura di Roma e a una diffida legale del fronte civico depositata in aprile. Sul progetto pende anche una richiesta di verifica ANAC sulla sostenibilità economica e sui margini per l'amministrazione.
Il programma prevede il restauro dei padiglioni vincolati del 1919-1922 più sette nuovi edifici: residenza universitaria (il 61% della superficie utile lorda), uffici, commercio, una biblioteca comunale, mediateca, sale eventi, coworking, un parcheggio interrato da 51.000 metri quadrati e circa quattro ettari di piazze e verde che resteranno in gestione a Roma Capitale.
Ventidue anni di fallimenti: perché questa storia riguarda chiunque investa a Roma
La cronologia è un manuale sul rischio-Roma.
2002. I mercati traslocano a Guidonia. I padiglioni si svuotano.
2004. Concorso internazionale per la "Città dei Giovani" voluta da Veltroni: vince OMA di Rem Koolhaas. Il progetto originario destinava il 40% degli spazi a cultura e tempo libero — mediateca, un teatro da tremila posti, terme.
2006. Concessione a Sviluppo Centro Ostiense (gruppo Lamaro). I lavori si fermano quasi subito.
2008. Rimodulazione con la giunta Alemanno; Koolhaas si sfila.
2015-2017. Nuova soluzione progettuale presentata e approvata. Non parte nemmeno quella. Sulle varianti interverrà l'Autorità anticorruzione, rilevando lo squilibrio tra vantaggi imprenditoriali e interesse collettivo.
Luglio 2025. L'Assemblea Capitolina approva l'interesse pubblico del nuovo progetto Hines-Lamaro/Toti, tra le proteste degli studenti di Roma Tre sui canoni "calmierati" da 600 euro a posto letto (1.050 euro la singola a mercato) e l'opposizione che stima in 1,1 miliardi l'utile complessivo del concessionario sull'arco dei 60 anni.
Novembre 2025. Firma della convenzione. Ventuno anni dopo il concorso di Veltroni.
Vent'anni e tre progetti falliti sullo stesso perimetro non sono un incidente: sono il prezzo dell'incertezza autorizzativa romana, ed è esattamente questo premio al rischio che il piano economico attuale incorpora. Chi si stupisce dei margini dovrebbe chiedersi quale operatore avrebbe firmato con margini da piazza regolamentata su un asset con questo track record.
I numeri che meritano attenzione
Tre elementi del deal vanno isolati dal rumore.
Il modello è una concessione, non una vendita. Roma Capitale mantiene la proprietà; il privato opera su diritto di superficie sessantennale e alla scadenza l'intero complesso edificato — studentato incluso — torna al Comune. È il leasehold model: il valore per il pubblico non è nell'incasso oggi (zero oneri) ma nel reversion value al 2085. Ogni valutazione seria dell'operazione dovrebbe attualizzare quel valore, cosa che nel dibattito pubblico non ha fatto nessuno.
Lo studentato è il cash engine, tutto il resto è contorno. Da solo rappresenta 21 dei 32 milioni di ricavi annui previsti. I circa 2.000 posti letto entrano in un mercato PBSA (purpose-built student accommodation) romano strutturalmente sottodimensionato — Roma ha uno dei rapporti posti letto/fuorisede più bassi d'Europa — ma la concentrazione in un unico quadrante, con altre residenze già in pipeline nel raggio di pochi chilometri, pone una domanda di assorbimento che il PEF dà per risolta. I 544 posti convenzionati a 600 euro sono il compromesso politico; il pricing di mercato a 1.050 euro per la singola posiziona la struttura nella fascia alta del PBSA nazionale.
Il rischio vero ora è di execution, non di mercato. Esposto in Procura, diffida civica, richiesta di verifica ANAC, un'area umida spontanea — con il riemerso fiume Almone — che i comitati difendono come ecosistema: ciascuno di questi elementi può tradursi in mesi o anni di sospensioni. Per il concessionario ogni anno di ritardo sposta il payback; per il Comune ogni anno di stallo è un anno in più di degrado su un asset che il quartiere reclama da un quarto di secolo.
Due modelli a confronto: Ostiense e Flaminio
Il paragone con l'ex caserma Guido Reni, di cui ci siamo occupati, è istruttivo. Al Flaminio il venditore pubblico (CDP) ha chiuso solo dopo aver accettato di condividere i costi — 50% dell'edilizia convenzionata, 25% della libera. A Ostiense il pubblico non mette un euro ma rinuncia agli oneri e cede 60 anni di flussi. Sono le due facce dello stesso problema: il patrimonio pubblico romano non si muove a condizioni di mercato pure. O il pubblico de-riska con capitale, o de-riska con tempo. La città sta sperimentando entrambe le formule contemporaneamente, sugli stessi anni, a otto chilometri di distanza — e l'esito dei due cantieri dirà quale modello Roma adotterà per i prossimi quattro milioni di metri quadrati dismessi che aspettano.